国家三令五申：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。近日，青岛市民潘先生向大众网记者反映，青岛市城阳区的富达汽配城商铺在未取得预售许可证的前提下，目前正在举行一个VIP会员卡“一万抵两万”的优惠活动，并且承诺包租10年，借此吸纳客户办卡交钱，涉嫌违规。记者随即展开调查。

    记者拨通了富达汽配城销售中心电话，销售人员称，商铺现在还没有正式销售，目前还没有预售许可证，现在只有VIP购房优惠卡申领的项目。市民只要交纳1万元优惠金就能成为楼盘的VIP客户，在9月6日开盘活动中，VIP客户将有权优先摇号选房，并得到一定的折扣优惠。当记者问及如果当时没有中意的房源或者所选房源没有销售时，销售人员表示，如果市民不满意所选房源，可以退款。记者又问到购买商铺后如何经营。销售人员回答说，公司承诺包租10年。

    针对无预售许可证就办理VIP会员卡卡和售后包租一事，记者采访到青岛市房管局，工作人员明确表示这属于违规销售。在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中明确规定：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。　　

    业内人士认为，开发商采取办理VIP会员卡行为，一个目的是希望提前回收部分资金，另一个更重要的目的是进行市场摸底，以确定销售策略和销售价格。另外，售后包租对购房者来说有很大的风险，这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣。